LOE
Ley que regula el proceso de edificación en España y establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en una obra.
Qué es la LOE
La LOE, Ley de Ordenación de la Edificación, es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. Regula el proceso de la edificación y establece las obligaciones y responsabilidades de los distintos agentes que intervienen en una obra.
Entre estos agentes se encuentran el promotor, el proyectista y la dirección facultativa, el constructor, las entidades de control de calidad y los suministradores de productos, entre otros.
Qué regula la LOE
La LOE establece los requisitos básicos que deben cumplir los edificios en materia de funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Entre ellos se encuentran la seguridad estructural, la seguridad en caso de incendio, la protección frente al ruido, el ahorro de energía y la salubridad.
También determina las obligaciones y responsabilidades de cada agente de la edificación. Estas no son las mismas para el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra o el director de la ejecución de la obra.
Las obligaciones concretas de cada agente no dependen únicamente de la LOE. También se completan con la normativa aplicable y con el contrato que origina su intervención en el proyecto.
La ley regula igualmente la recepción de la obra y la entrega de la documentación de la obra ejecutada. Esta documentación incluye, entre otros elementos, el acta de recepción, la identificación de los agentes intervinientes y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.
Dado que las responsabilidades pueden mantenerse durante varios años, conservar organizada la documentación facilita localizar proyectos, contratos, certificados, actas, planos, seguros y pruebas de las actuaciones realizadas.
Plazos de responsabilidad y garantías que establece
La LOE establece distintos plazos de responsabilidad según la naturaleza y la gravedad de los daños que aparezcan en el edificio.
El constructor responde durante un año por los daños materiales derivados de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
El plazo es de tres años para los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad. Por ejemplo, pueden incluirse determinados problemas de impermeabilización, aislamiento, salubridad o funcionamiento de las instalaciones.
El plazo más largo es de diez años para los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Es la conocida como garantía decenal.
La LOE también regula las garantías económicas destinadas a cubrir estos daños. El seguro decenal es el instrumento utilizado habitualmente para cubrir la responsabilidad por determinados defectos estructurales cuando su contratación resulta obligatoria.
Ejemplo de aplicación de la LOE
Un edificio de viviendas se entrega a sus propietarios en 2020. Dos años después aparece una filtración de agua en varias fachadas causada por un defecto de impermeabilización.
Si el daño afecta a las condiciones de habitabilidad del edificio y es imputable a un defecto constructivo, se manifiesta dentro del plazo de responsabilidad de tres años establecido por la LOE.
Si la misma filtración apareciera una vez transcurrido ese plazo, ya no quedaría comprendida en la responsabilidad trienal específica de la LOE. No obstante, dependiendo de las circunstancias, podrían existir otras acciones derivadas del contrato o de otra normativa aplicable.
Si el daño afectara además a un elemento estructural y comprometiera la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio, podría quedar dentro del plazo de diez años correspondiente a los defectos estructurales.
Preguntas frecuentes sobre la LOE
¿A quién afecta la LOE?
A los agentes que intervienen en el proceso de edificación, como promotores, proyectistas, constructores, directores de obra, directores de ejecución, entidades de control de calidad, laboratorios y suministradores de productos.
¿La LOE se aplica a cualquier reforma?
No se aplica necesariamente a todas las reformas menores. Sí puede aplicarse a determinadas intervenciones en edificios existentes cuando alteran su configuración arquitectónica, su volumetría, el conjunto de su sistema estructural o su uso característico, así como a ciertas actuaciones sobre edificios protegidos.
¿Qué relación tiene la LOE con la garantía decenal?
La LOE establece el plazo de responsabilidad de diez años por determinados daños estructurales y regula las garantías económicas destinadas a cubrirlos.
¿Desde cuándo empiezan a contar los plazos de responsabilidad?
Los plazos comienzan desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las reservas que se hubieran indicado en el acta de recepción.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar un daño incluido en la LOE?
Con carácter general, las acciones para exigir la responsabilidad prevista en la LOE prescriben a los dos años desde que se produce el daño, siempre que este se haya manifestado dentro del plazo de responsabilidad correspondiente.
¿La LOE regula la seguridad y salud de los trabajadores en obra?
No de forma principal. Las obligaciones de prevención de riesgos laborales y la figura del coordinador de seguridad y salud se rigen por su normativa específica.
