Garantía decenal
Garantía que cubre durante diez años los daños estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad de un edificio.
Qué es la garantía decenal
La garantía decenal es la responsabilidad establecida durante diez años frente a los daños materiales que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales de un edificio.
Se aplica cuando estos daños comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de la edificación.
Está regulada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, conocida como LOE. Su artículo 17 establece los plazos de responsabilidad de los agentes de la edificación, mientras que el artículo 19 regula las garantías destinadas a cubrir determinados daños materiales.
A quién corresponde
El promotor debe contratar el seguro decenal cuando resulte obligatorio, principalmente en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
Existen algunas excepciones, como la del autopromotor individual que construye una única vivienda unifamiliar para uso propio, siempre que se cumplan las condiciones previstas legalmente.
Los agentes técnicos que intervienen en el diseño y ejecución del edificio también pueden responder cuando los daños procedan de actos, omisiones, errores de proyecto o defectos de ejecución que les sean imputables.
Como regla general, la responsabilidad se determina de forma individual para cada agente. Puede exigirse de manera solidaria cuando no sea posible identificar la causa del daño o el grado de participación de cada uno. El promotor, además, responde solidariamente frente a los adquirentes junto con los demás agentes de la edificación.
El promotor también debe contemplar el coste de la póliza dentro del coste total del proyecto, junto con los honorarios técnicos, las licencias, los materiales, la mano de obra y los demás gastos de la promoción.
Qué cubre
La garantía decenal cubre los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Por ejemplo, una grieta causada por un defecto que afecte a un muro de carga puede quedar cubierta. Una fisura superficial en un tabique o un defecto meramente estético, en cambio, no entraría normalmente dentro de esta garantía.
Los defectos que afectan a la habitabilidad y los fallos de ejecución relacionados con elementos de terminación o acabado tienen plazos de responsabilidad diferentes. La LOE establece, con carácter general, un plazo de tres años para los daños que incumplen los requisitos de habitabilidad y uno para los defectos de terminación o acabado.
Cómo se relaciona con el seguro decenal
La garantía decenal y el seguro decenal no son exactamente lo mismo. La garantía es el periodo de responsabilidad por determinados daños estructurales, mientras que el seguro es el instrumento utilizado para cubrir económicamente esos daños cuando su contratación resulta obligatoria.
La constitución de esta garantía debe acreditarse para autorizar e inscribir la escritura pública de declaración de obra nueva en los supuestos sujetos a la obligación. Por tanto, no disponer del seguro puede impedir la correcta formalización e inscripción de la edificación.
La póliza, el proyecto, el acta de recepción, el certificado final y el resto de la documentación de la obra deben conservarse de forma ordenada para poder acreditar el origen del daño, los agentes que intervinieron y las garantías vigentes.
En proyectos que mantienen responsabilidades y garantías durante varios años, conservar organizada la documentación facilita responder ante una reclamación y localizar las pólizas, los planos, los certificados y los contratos relacionados.
Un promotor construye un edificio de doce viviendas y contrata el seguro decenal antes de escriturar la primera venta. Siete años después, aparecen grietas importantes en varios forjados de la planta baja, causadas por un error de cálculo estructural del proyecto original.
La comunidad de propietarios comunica el siniestro y reclama la reparación. El daño puede quedar cubierto porque afecta a elementos estructurales, compromete la estabilidad del edificio y se manifiesta dentro del plazo de diez años.
Si esas mismas grietas fueran meramente superficiales y aparecieran en el alicatado del portal, no quedarían cubiertas por la garantía decenal, al no afectar a la resistencia mecánica ni a la estabilidad de la edificación.
Preguntas frecuentes sobre la garantía decenal
¿La garantía decenal se aplica a reformas?
No se aplica normalmente a reformas ordinarias. En determinadas rehabilitaciones de edificios, ampliaciones o intervenciones estructurales importantes, su exigencia dependerá de la naturaleza jurídica y técnica de la actuación, del uso del edificio y de las circunstancias concretas del proyecto.
¿Quién debe contratar el seguro decenal?
El promotor de la obra cuando la contratación resulte obligatoria. El coste del seguro suele integrarse dentro de los gastos generales de la promoción y, por tanto, puede repercutirse indirectamente en el precio final de las viviendas.
¿Desde cuándo empieza a contar el plazo de diez años?
El plazo comienza a contar desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las reservas que se hubieran formulado.
¿Qué pasa si aparece un daño estructural después de los diez años?
Si el daño se manifiesta una vez finalizado el plazo decenal, no queda cubierto por esta responsabilidad específica de la LOE. No obstante, podrían existir otras responsabilidades o acciones contractuales dependiendo de las circunstancias concretas del caso.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar un daño cubierto por la garantía decenal?
Con carácter general, las acciones para exigir la responsabilidad prevista en la LOE prescriben a los dos años desde que se produce el daño, siempre que este haya aparecido dentro del plazo de garantía correspondiente.
¿El seguro decenal cubre cualquier defecto de construcción?
No. Cubre los daños materiales derivados de vicios o defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Los defectos de habitabilidad, terminación o acabado tienen otros plazos y coberturas.
